Khi nào nên ủy quyền để mua bán nhà?

Thế nào là chuyển nhượng nhà, đất bằng hợp đồng ủy quyền? Việc chuyển nhượng này có thuận lợi, rủi ro gì?
<p><em>Ảnh: sưu tầm</em></p> (photo: )

Ảnh: sưu tầm

Luật sư Vũ Tiến Vinh
Công ty Luật Bảo An, Hà Nội

Theo Điều 562 Bộ luật dân sự 2015, hợp đồng uỷ quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền, bên uỷ quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.

Chuyển nhượng nhà đất thông qua hợp đồng ủy quyền là việc chủ sở hữu nhà, chủ sử dụng quyền sử dụng đất vì một lý do nào đó không thể trực tiếp chuyển nhượng nhà đất của mình cho người mua thì họ ủy quyền cho người khác thay mặt họ thực hiện việc chuyển nhượng đó.

Việc ủy quyền chuyển nhượng nhà đất phải được lập thành văn bản, được công chứng hoặc chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền.

Trên thực tế, việc ủy quyền chuyển nhượng nhà đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

- Người bán ở nước ngoài mà không thể về nước hoặc nếu về nước thì tốn nhiều chi phí.

- Người bán có vấn đề vì sức khỏe (nhưng chưa đến mức mất khả năng nhận thức và làm chủ hành vi của bản thân) không thể trực tiếp chuyển nhượng.

- Vợ, chồng ủy quyền cho nhau trong việc định đoạt tài sản chung vợ chồng.

- Người bán không có kinh nghiệm về mua bán nhà đất, không nắm được các thủ tục chuyển nhượng của pháp luật như đàm phán, soạn thảo hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng, mời người làm chứng, đặc biệt về hình thức thanh toán (tiền mặt hay chuyển khoản), tại nhà riêng hay tại ngân hàng, thời điểm giao tài sản, trách nhiệm sang tên, nghĩa vụ thuế, kê khai hồ sơ đăng ký biến động sau khi hợp đồng chuyển nhượng được công chứng...

Việc ủy quyền có một số thuận lợi sau đây:

- Đơn giản hóa, cắt giảm chi phí nếu chủ tài sản ở nước ngoài.

- Có thể thực hiện linh hoạt sau khi đã được ủy quyền, không phụ thuộc yếu tố sức khỏe của chủ tài sản.

- Giảm thiểu các tranh chấp trong việc mua bán.

- Quá trình thực hiện việc sang tên trước bạ được nhanh chóng, dễ dàng.

Tuy nhiên, để hạn chế rủ ro, người ủy quyền chú ý một số nội dung sau:

- Chỉ ủy quyền cho người mình biết rõ về tư cách, đạo đức của họ. Nếu người nhận ủy quyền có quan hệ thân thuộc nhưng họ lại chưa có kinh nghiệm thì đề nghị họ tham khảo ý kiến tư vấn của những người có chuyên môn trong lĩnh vực pháp luật về bất động sản.

- Một số nội dung có thể thống nhất và ghi nhận trong hợp đồng ủy quyền như: Việc thanh toán chỉ được thực hiện ở ngân hàng, người mua sẽ thanh toán (chuyển khoản) trực tiếp vào tài khoản của chủ tài sản thay vì thanh toán cho người nhận ủy quyền. Thời điểm bàn giao tài sản chỉ thực hiện khi bên mua đã thanh toán đầy đủ tiền mua nhà cho bên bán.

Một vài người am hiểu chuyện ủy quyền chuyển nhượng đóng góp ý kiến:


- Hợp đồng ủy quyền trong việc mua bán chuyển nhượng nhà.đất . được pháp luật công nhận
Người có đất và thửa đất này đã được cấp quyền sử dụng đất ( sổ đỏ ) gọi là bên A
Người được bên ( A) ủy quyền thay mặt bên ( A ) để giao dịch thửa đất đó . gọi là bên ( B)
Căn cứ vào bằng chứng của bên A và bên B đưa ra . phòng công chứng sẽ lập ra 1 bản hợp đồng dân sự . gọi là hợp đồng ủy quyền . giữa bên A và bên B . trong hợp đồng ủy quyền sẽ ghi rõ mọi nội dung và quyền của bên B được dùng dung việc định đoạt thửa đất đó
Khi hợp đồng ủy quyền đó đã được lập xong . và cả bên A và B ký vào và có cả chữ ký của căn phòng công chứng . bản hợp đồng ủy quyền này đã có hiệu lực . và bên B coi như đã thay mặt bên A để giao dịch thửa đất này ..( tính pháp lý đã được thông qua ) bạn là người muốn mua thửa đất này . gọi là bên ( C)
Lúc này bên c chỉ cần giao dịch với bên B là đủ . khổng cần biết bên A là ai cũng được .
Bên C và bên B chỉ việc ra phòng công chứng để chuyển nhượng lại thửa đất này . đương nhiên bên B phải đưa ra hợp đồng ủy quyền đó để phòng công chứng sẽ căn cứ vào đó mà làm hợp đồng chuyển ngượng lại thửa đất đó cho bên C .và bên c sẽ tự đi đổi chủ sở hừ thủa đất đó theo tên của mình . theo đúng trình tự
Còn thuận lợi hay rủi do gì. Thì bên C không phải lo gì cả .
Cái lo là bên A thôi . vì cái chính là tiền kia kìa . bên B theo hợp đồng ủy quyền sẽ được nhận tiền của bên C. Sau khi nhận tiền xong bên B nổi lòng tham. Không chuyển tiền cho bên A . chứ còn bên c chả vấn đề gì cả
Cái chính là khi mua bán thì bên C và văn phòng công chứng xem cẩn thận bản hợp đồng giữa bên A và B thế nào thôi
Tôi đã từng được 2 lần được làm ủy quyền lên tôi khá hiểu vấn đề bạn đưa ra. 

- Qua các nước tiên tiến , có những công ty môi giới về buôn bán nhà cửa, sẽ hiểu ngay, họ rất thẳng thắng, giá nhà luôn niêm yết và với % hợp đồng bán nhà giửa chủ nhà và công ty uỷ quyền, không giống như ta, để bán nhà ... thương lượng mà không để giá là bao nhiêu. nhùng nhằng là như thế

vote data